2017年 10月 23日 星期一    English   
房产与55岁退休

最近接到一个朋友电话,问我,“我想55岁退休,能给我一些房产投资建议吗?”这个问题吓了我一跳,也让我卷入了深深思考,可以说我们这个年龄是一生中最拼的阶段,上有老下有小,张口吃饭闭口要钱,当今的生活可以用“心”“亡”来形容,一个“忙”字,吓我一跳是因为,我相信很多人像我一样根本没有考虑和计划过这个问题,所以思考之余,我又老生重谈提起房产投资的几点建议和忠告

最近接到一个朋友电话,问我,“我想55岁退休,能给我一些房产投资建议吗?”这个问题吓了我一跳,也让我卷入了深深思考,可以说我们这个年龄是一生中最拼的阶段,上有老下有小,张口吃饭闭口要钱,当今的生活可以用“心”“亡”来形容,一个“忙”字,吓我一跳是因为,我相信很多人像我一样根本没有考虑和计划过这个问题,所以思考之余,我又老生重谈提起房产投资的几点建议和忠告:

 

房地产投资 - 形式

房地产投资形式,可以分为从购买土地使用权开始的开发投资和物业建成后的置业投资两类。对于前一种投资方式,作为投资者的开发商主要是赚取开发利润,风险较大但回报亦丰厚;对于后一种投资方式,投资者则有收益、保值、增值和消费四个方面的利益。

.作为平常百姓我们通常选择房地产置业投资

与房地产开发投资相对应的是置业投资。这种投资的对象可以是开发商新建成的物业,也可以是房地产市场上的二手货。这类投资的目的一般有两个,一是满足自身生活居住或生产经营的需要即自用,二是作为投资将购入的物业出租给最终的使用者,获取较为稳定的经常性收入。这种投资的另外一个特点是在投资者不愿意继续持有该项置业投资时,可以将其转售给另外的置业投资者,并获取转售收益。

 

房地产投资 - 优点

房地产投资固定资产

1.税收方面有益处-税务瘦身

置业投资的所得税是以毛租金收入扣除经营成本、贷款利息和建筑物折旧后的净经营收入为基数以相对个人收入税率征收的。从会计的角度来说,建筑物随着其房龄的增长,每年的收益能力都在下降,所以税法中规定的折旧年限相对于建筑物的自然寿命和经济寿命来说要短得多。这就使建筑物每年的折旧额对物业年收益减少,相应的也就减少了纳税指数。

2.金融机构的支持-借鸡下蛋

由于可以将物业作为抵押,所以置业投资这可以较容易的获得金融机构的支持,得到其投资所需要的大部分资金。金融机构通常认为抵押物业是保证其能按期安全收回贷款最有效的方式,因为除了投资者的资信情况和自有资金投入的数量外,物业本身也是一种重要的信用保证。

3.抵消通货膨胀的影响-水涨船高

由于通货膨胀的影响,房地产和其他有形资产的重建成本不断上升,从而导致了房地产和其它有形资产价值的上升,所以说房地产投资具有增值性。又由于房地产是为人类生活居住、生产经营所必需的,即使在整个经济衰退过程中,房地产的使用价值仍然不变,所以房地产投资又是有效的保值手段。

4提升投资者资信等级-良性循环

由于拥有物业并不是每个公司或个人都能做到的事,所以拥有物业变成了占有资产、据有资金实力的最好证明。这对于提高置业投资者或拥有者的资信等级、获得更多更好的投资交易机会具有重要意义。

 

投资前先看看自己:

1资金:

我有多少资金可以用来投资?

10万有10万的投资方法,100万有100万投资组合,不要一口吃个胖子,也不要犹犹豫豫,萎缩不前,记住,千万不要把等米下锅的钱去用来投资,也不要对自己将来的借贷承受力过于自信,还有对将来房屋变现的费用和时间要有一定的知识,并且要随时跟踪市场变化,在这个过程中,有一个值得信赖和富有经验的专业人员建立一种长期稳定而可靠的关系是整个投资过程中不可 或缺的重要因素。

 

2我的风险承受能力有多大?

常有客户委托我,让我在极短的时间内把数年前购买的楼花转让出去,就其原因往往是资金周转困难,不得不忍痛割爱,其实对卖房来说,最大的忌讳就是让潜在的买家知道你是“motivated”, 买家都有一种能捡到便宜最好的心态,如果你被逼到不得不出手的地步,你可能把几年的升值等待付之东流,

投资有句常语,高风险高回报,用在房产也一样,虽然房地产投资不象股票期货那样瞬息万变,但过于乐观会使你在市场瞬变中缺乏相对的应变手段,过于悲观也会使你贻误时机, 我更喜欢根据个人情况,把投资房产作为一个项目去做.根据个人不同情况做不同的地产投资方案,做不同的分析,优势和劣势尽可能在投资之前让客户了解和有所准备, 所谓知己知彼才能百战百胜。

 

3我的生存状态稳定吗?

这一因素对我们这些背井离乡的移民来说相当重要,就像马斯洛的需求层次理论,当人的安全需求还没有满足的时候, 是不应该上升到另一个更高的层次上去的,稳定的生活状态第一位,然后再把部分精力和资金转移到房产投资上去, 就像一名资深理财师和我说过:‘买人寿保险可谓雪中送炭, 投资房产可谓锦上添花’这话恰倒好处的寓意到,房产投资不是每个人都适合做,也不是每个人生阶段都适合经营,就像我们每个人每天在出门之前都要照一照镜子先休整自己,然后再以最佳精神状态投入到我们每一天错综繁琐的工作中去一样,投资房产之前多做一些调查和研究,然 后把自己放在一个第三方的位置上,客观地评价出你的房产投资积分, 做到一招出手,势在必得。

 

4我了解房产投资的渠道和方法吗?

这一点我们华人最常用的就是以租养房,其实房产投资有众多渠道和方案 ,像土地购买,项目兴建, 商业物业出租,房产用途转型等等, 这里就不一一列举。

我更把房产经纪喻为房产doctor, 这里的哲理是你的家庭医生了解的身体状况, 而你的地产经纪了解你的秉性和需要,医生维护你的身体健康, 经纪保护你在地产投资上的利益。二者共同特质是:有专业知识,有职业道德,才能让你身心上受益。

 

5时间

我有多少时间来管理我的房产投资?

如果我没有时间,有没有可靠的人或组织来管理?

我的投资周期是多长?

在你决定房产投资之前,以上几个关于时间的问题一定要问清楚自己, 其实论投资我一直崇尚时间是最大的成本,也就是机会成本,机会成本是指在面临多方案择一决策时,被舍弃的选项中的最高价值者是本次决策的机会成本,有些机会成本可以用货币衡量, 例如,农民在获得更多土地时,如果选择种菜就不能选择种粮,种菜的机会成本就是放弃种粮的收益。但有些机会成本往往无法用货币衡量,例如,在图书馆看书学习还是享受逛街购物的快乐之间进行选择。充分理解房产投资的利弊,才能把握现在和将来。

 

6 知识

我的投资有科学的计算回报方法和正确的市场预测吗?

我对房产投资方式的合法性及相关的地方及国家的法律规定了解多少呢?

 

7税法

Taxable Income ($): 

 

Province

Tax 
Payable

After Tax 
Income

Average 
Tax Rate

Marginal 
Tax Rate

Alberta

British Columbia

Manitoba

Ontario

Quebec

Saskatchewan

 

我们从以上的加拿大各省纳税表格中可以看出,以个人年收入$100000来说, 你所在省份不同, 向国家纳税额也不同, 同理因个人除去房产投资收益以外的年收益不同,你在房产上年净利润也不一样,你的边际税率越高,你所得的年净利越少,可是这并不是说,“你的收入已经很高了,还做什么房产投资?”这里的奥妙很多,本人想在以后的文墨中再另做详解。

 

8 信心

当你有充分的心理,经济和知识准备后, 你的最后一关是你的信心和行动力, 从以上表格中我们看到,可以毫不夸张的说,在你睡觉,闲聊,漫不经心的每一天中, 房产投资的机会就在你身边悄悄的流过,当然你会说“世界上哪有只长不降的道理, 等它降到一定层度再买岂不是更好?”这种假设好比你想让超市里的大米回到$4.99一袋而不是现在的$9.99, 你想让现在的汽油回到$0.69一升而不是现在的$1.25,当然你不希望我们的最低工资从现在的$10.25/小时回到$6.25/小时,你不希望加拿大政府取消移民计划。。。。把你的“想让”和“不希望”众多因素混合起来来评价现在大多伦多各区房价的合理性, 你会发现即使当年的诸葛孔明也把捏不住现在的房产“东风”。

最后,我们用一个“SMART原则”来总结全文:

所谓SMART原则,即是:

  1. 目标必须是具体的(Specific)

  2. 目标必须是可以衡量的(Measurable)

  3. 目标必须是可以达到的(Attainable)

  4. 目标必须和其他目标具有相关性(Relevant)

5. 目标必须具有明确的截止期限(Time-based)

你的房产投资目标是这样的吗?请详电647-855-5955 来切磋和探讨。

 
上传: Fiona
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