2018年 11月 20日 星期二    English   
刚需,投资?到底是谁在推动多伦多的房价?

关于加拿大房价,有着永远讨论不完的话题。相信最近朋友聚会,唯一离不开的话题就是房价:政府是否会出手干预,是刚需还是投资等等,但是往往讨论都是缺乏结果的,因为房价的走势影响因素很多。大家都是各抒己见,仁者见仁智者见智。所以今天小编也不跟大家讨论房价的涨与跌,来跟大家分析一下多伦多的买房是刚需还是投资。

“投资房”的定义

关于 “投资房”一词,相信大家已经听过不少,在本报告里,我们把购买了房子以后(一年内)把房子出租出去的,定义为投资房。注意:如果买家没有通过MLS 进行放租,而是利用Kijiji, 51 一类的第三方平台进行放租,我们的统计将不会考虑在内。

接下来的报告,我们主要从以下几个重要指标对投资房进行分析:

投资房比例: 指的是在指定地区内,有多少比例的买家在购买了房产以后进行出租

出租所需天数:指的是投资买家在买了房以后挂牌出租,需要挂牌多少天才能够把房子租出去。注意:很多出租挂牌会因为时间过长而撤下来重新挂牌,我们为了展现真实情况,把所有重复的挂牌的租赁记录都进行了合并

出租收入:指的是房子出租的时候所能获取的租金收入

源于独立屋的价格飞涨,大部分的读者都特别关心独立屋的投资比例,到底买家是刚需还是投资。在这个报告里,我们会着重分析独立屋的投资比例。

 

大多地区独立屋投资房比例分布

 

上图表展示的是多伦多地区2016年独立屋的投资比例,出租所需天数,以及出租收入。

 

可以清晰看出,北部城市的投资房比例明显比其它地区突出,以Newmarket 和 Richmond Hill 为首,投资比例均超过20%。多伦多中部与东部投资比例趋向正常,普遍低于15%。而在西部的城市里,Oakville 一枝独秀,以17.5%的投资比例占领榜首。

同时,通过出租所需天数(蓝色Bar图)可以分析出每个城市独立屋的出租需求,比如说Aruora的独立屋买了以后平均需要51天才能成功出租,说明出租难度较大。从图表可以看出,对于独立屋而言,投资比例高的城市往往需要更加长的出租天数,应该是受市场的更多的出租供给导致。投资比例相对较高的Newmarket,RichmondHill 和Aurora,出租所需天数高达50天。其它一些相对投资比例低的城市,出租需要天数较低,比如说 Milton,仅需要25天就能够把独立屋出租出去,出租需求依然强盛。

 

小提示

大家如果打算购买一个独立屋进行升值投资,同时需要租金来负担贷款。除了升值空间的判断以外,Super3Team建议大家找一些出租所需天数相对较低的(30天或30天以下的),那些城市对独立屋的出租需求较高,可以产生稳定的现金流,适合长期持有。同时,如果有读者觉得某些地区的房价略有泡沫,也可以避开投资比例比较大的城市。投资房比例较低的北边Stouffville, 西边Milton 和Mississauga 现在都会是升值出租投资的不错选择。

 

每个城市里有很多不同社区的,社区之间的投资比例与投资价值也相差甚远。在这里,我们挑选了Richmond Hill 和北约克作为案例进行分析。

 

列治文山(Richmond hill) 社区投资比例分析

 

 

 

在列治文山的社区里,投资比例最高的是Crosby, 高达39%,这说明了10个买家里面,大概有4个是买来出租的。但同时,我们可以看到,这个区的租金低于两千,是列治文山里最低,同时还需要61天才能出租出去。熟悉这个区的朋友可能了解,因为受附近的天文台区新楼盘影响,投资这个区的买家通常是以囤地翻建为目的,为的是土地升值。Crosby 内的房子以老Bungalow 为主,所以出租性较低。但是它良好的地理位置与生态环境导致它成为了翻建投资人的最爱。RichmondHill 的社区投资比例普遍偏高,有一半超过20%,这也是源于华人对Richmondhill 的长期发展十分看好所致。

 

小提示

如果打算在列治文山购买一个独立屋并且出租,在普遍高企的房价底下,挑选一个出租需求相对较好的区具备长期投资价值。比如说Doncrest 这个区,位于Leslie于Hwy7北边,良好的地理位置让它具备比较好的出租需求,同时投资比例也是相对较低,社区现以自住为主

 

北约克社区投资比例分析

 

 

北约克的社区投资比例相对合理,大部分社区都低于20%。华人热衷的Willowdale East 以及 West 投资比例分别在18%与17%,可以看出这两个区还是自住需求为主。总体来说,北约克的投资比例偏低,大部分以自住为主。独立屋出租的难度也较大,租金收入普遍低于3千,这也是因为北约克有大量得Condo 和Townhouse出租所致。

 

 
上传: Fiona
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